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文件鏈接：臺(tái)山市人民政府關(guān)于印發(fā)《臺(tái)山市“三舊”改造實(shí)施辦法》的通知
一、出臺(tái)背景
2019年以來(lái)，廣東省先后出臺(tái)了粵府〔2019〕71號(hào)、粵府令第279號(hào)等一系列“三舊”改造政策，新政在規(guī)劃管理制度、審批職權(quán)優(yōu)化、地價(jià)計(jì)收等諸多方面對(duì)全省“三舊”改造工作提出了新的內(nèi)容與規(guī)范管理要求。為貫徹落實(shí)省市政策最新要求，加快盤(pán)活我市低效存量建設(shè)用地，深入推進(jìn)“三舊”改造工作，結(jié)合我市實(shí)際，特制訂本辦法。
二、起草依據(jù)
1.《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）；
2.《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）；
3.《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）；
4.《江門(mén)市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法》（江府〔2021〕13號(hào)）
三、適用范圍
本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的“三舊”改造活動(dòng)適用本辦法。“三舊”改造是指在符合省、市有關(guān)“三舊”改造政策要求的前提下，根據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃和本辦法規(guī)定，對(duì)特定城鄉(xiāng)建設(shè)區(qū)域內(nèi)的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊進(jìn)行拆除重建、綜合整治、功能改變、局部改擴(kuò)建、生態(tài)修復(fù)、歷史建筑修繕、完善公共設(shè)施等實(shí)施改造活動(dòng)。
四、主要內(nèi)容
《實(shí)施辦法》包含總則、標(biāo)圖入庫(kù)、“三舊”改造規(guī)劃和計(jì)劃、改造項(xiàng)目的實(shí)施、地價(jià)計(jì)收和收儲(chǔ)補(bǔ)償、用地審批、鼓勵(lì)扶持措施、項(xiàng)目管控與保障、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管、法律責(zé)任及附則十一個(gè)章節(jié)，共計(jì)五十六條款，現(xiàn)將重點(diǎn)內(nèi)容解讀如下：
一是細(xì)化“三舊”改造流程，推進(jìn)改造實(shí)施。分別明確舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目的改造模式，包括政府主導(dǎo)、自行改造、合作改造；分別明確舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房項(xiàng)目的具體改造流程，包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段、申請(qǐng)與方案編制階段、協(xié)議出讓階段、批后實(shí)施階段四大階段的具體內(nèi)容與要求。
二是完善地價(jià)計(jì)收類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)，平衡各方主體利益。細(xì)化并明確舊城、舊廠、舊村三種改造類(lèi)型不同供地方式相應(yīng)的地價(jià)計(jì)收、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其中，對(duì)于“工改工”項(xiàng)目類(lèi)型，工業(yè)用地提高容積率，不改變用途且不延長(zhǎng)使用年限的，不需補(bǔ)繳地價(jià)；其他項(xiàng)目類(lèi)型按規(guī)定比例進(jìn)行撥付補(bǔ)償。
三是明晰公益性用地移交要求和移交手續(xù)。對(duì)涉及將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的自行改造項(xiàng)目，需將該項(xiàng)目不低于用地總面積20%的土地?zé)o償移交給政府，用于城市道路、公建配套等公益性用地項(xiàng)目建設(shè)，并對(duì)移交比例不足或超出情形、移交程序等內(nèi)容作出了具體規(guī)定。
四是放開(kāi)協(xié)議出讓?zhuān)岣吒脑靹?dòng)力。經(jīng)過(guò)對(duì)江門(mén)市各縣市區(qū)“三舊”政策及住宅用地供應(yīng)情況的全面梳理分析，本次《實(shí)施辦法》明確允許“工改商”、“工改居”項(xiàng)目直接協(xié)議出讓后自行改造，提高市場(chǎng)主體參與工改積極性。
五是完善歷史用地處理機(jī)制。對(duì)集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)、集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)、國(guó)有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)等歷史用地手續(xù)的辦理?xiàng)l件及流程作出相應(yīng)規(guī)定，同時(shí)也對(duì)違法用地的時(shí)間范圍界定等作出了明確處理規(guī)定。
六是鼓勵(lì)支持微改造，提升城市品質(zhì)。一方面是明確微改造的定義及類(lèi)型，包括功能改變類(lèi)、整飾修繕類(lèi)、局部拆建類(lèi)三類(lèi)，另一方面是明確了微改造的具體辦理流程，其流程為“申請(qǐng)納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍——開(kāi)展項(xiàng)目前期調(diào)查評(píng)估——鎮(zhèn)政府組織開(kāi)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、協(xié)助編制項(xiàng)目改造方案——市自然資源局會(huì)同相關(guān)部門(mén)審核——市人民政府審定批復(fù)——補(bǔ)繳土地出讓款——辦理變更手續(xù)”。
七是充分釋放政策紅利，激發(fā)市場(chǎng)活力。從推動(dòng)土地成片連片改造、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、微改造以及財(cái)稅獎(jiǎng)補(bǔ)等方面進(jìn)行相關(guān)鼓勵(lì)扶持，充分釋放政策紅利，激發(fā)市場(chǎng)活力。具體包括給予五年過(guò)渡期政策、允許舊村用地統(tǒng)籌整備、允許土地置換后成片連片改造、允許“工改工”項(xiàng)目土地用途兼容復(fù)合利用、允許工業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓、支持實(shí)施微改造、給予“工改工”項(xiàng)目資金獎(jiǎng)勵(lì)、單一主體歸宗視為政府征收、享受棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策等扶持措施。
八是完備行政司法執(zhí)行程序。設(shè)立第三方調(diào)解服務(wù)機(jī)構(gòu)及政府裁決，對(duì)改造方案已批準(zhǔn)的拆除重建的項(xiàng)目但因不符合相關(guān)政策規(guī)定，符合相關(guān)情形的，原權(quán)利主體均可申請(qǐng)政府裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。對(duì)政府裁決不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
九是健全“三舊”改造全流程監(jiān)管機(jī)制。為加強(qiáng)“三舊”改造全流程監(jiān)管，健全監(jiān)管機(jī)制，明確了“三舊”改造的項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議及退出機(jī)制?！叭f”改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內(nèi)，由屬地鎮(zhèn)政府與改造主體簽訂，明晰監(jiān)管內(nèi)容。
咨詢聯(lián)系方式：臺(tái)山市自然資源局，電話：0750-5668588
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