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裁判主旨

　　在城市更新的拆遷補償程序中，確認房屋產權人是開展拆遷工作的首要環(huán)節(jié)。對此，國有土地上房屋與集體土地上房屋有所不同，基于集體土地上農村家庭戶“一戶一宅”的原則，對集體土地上房屋的征收安置補償以戶為單位進行，戶主有權代表家庭對宅基地及地上的房屋進行處分。

基本案情

　　胡某榮與吳某娣系夫妻關系，二人先后育有胡荷某、胡瑞某、胡小某、胡健某四名子女。1990年，胡某榮與吳某娣建造樓房兩間、輔房一間，合計用地133.85平方米。吳某娣、胡某榮先后去世，四位子女未在兩位老人去世后對上述案涉房屋進行分割。

　　1995年7月24日，胡健某與王菊某辦理結婚登記手續(xù)，二人居住在案涉房屋中，王菊某戶口也遷入其中。1998年8月胡健某去世。此后，王菊某將上述房屋一直出租他人并收取租金?，F王菊某為案涉房屋戶主及唯一成員。

　　2021年8月8日，因高壓線建設需要，徐霞客鎮(zhèn)政府（甲方）與王菊某（乙方）就上述房屋簽訂案涉協(xié)議書，明確了補償方案及簽約獎勵。目前王菊某領取了部分補償款，安置的房屋尚未取得，也未進行結算。

　　胡小某認為胡某榮與吳某娣出資建造的農村宅基地房屋系胡某榮夫妻共同財產，屬于胡小某依法可繼承的財產，其與胡荷某、胡瑞某系案涉房屋第一順位繼承人，徐霞客鎮(zhèn)政府擅自與王菊某簽訂了拆遷補償安置協(xié)議書，損害了胡小某的權益，拆遷協(xié)議應為無效協(xié)議。

　　江陰法院經審理認為，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。……。”基于農村家庭戶“一戶一宅”的原則，對集體土地上房屋的征收安置補償是以戶為單位進行的，戶主有權代表家庭對宅基地及地上的房屋進行處分，也應當認可戶主具有代表其家庭接受行政機關履行保障義務的權利?，F王菊某作為案涉房屋家庭戶戶主及唯一成員，多年來對案涉房屋實際占有使用，是該戶的當然代表，有權對外代表該戶從事相應的民事行為。故案涉拆遷協(xié)議有效。案涉協(xié)議書系對案涉房屋一戶給予的安置補償，目前拆遷安置尚未結束，拆遷權益尚未明確，若胡小某認為其與王菊某之間就拆遷權益存在分家析產糾紛，可待拆遷安置完畢后另行主張相應權利。

典型意義

　　涉拆案件是行政訴訟領域的高發(fā)案件也是重難點案件。而對被拆房屋產權的確定是開展拆遷工作的首要環(huán)節(jié)也是難點所在。實踐中因房屋產權糾紛而引發(fā)的確認拆遷協(xié)議無效的行政訴訟案件頻發(fā)。在房屋有多個共有人且己方并未對房屋實際占有使用時，要定期查看房屋狀態(tài)，關注房屋所在地是否發(fā)布拆遷公告等，如發(fā)現房屋存在被拆情況，及時向相關部門提出異議。如發(fā)現另一方共有人已與相關部門簽訂拆遷補償協(xié)議，根據土地性質及簽訂協(xié)議等實際情況，如案涉房屋是否進行產權登記、簽約人員有無權利代表該戶、一方共有人是否實際占有使用房屋、拆遷部門對涉案房屋是否做好盡職調查等，選取合適的維權方式，以降低維權成本。拆遷部門在房屋確權階段要注重對房屋產權的調查，明確該房屋的建設者及去世后的繼承情況，同時做好對拆遷協(xié)議簽約主體的審查工作，從源頭減少此類案件的發(fā)生。

　　合議庭成員：孫妍 尤一青 李惠琴