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　　案例一：陳某瑞不動(dòng)產(chǎn)行政登記糾紛案件

　　【案情簡介】

　　1、2019年8月15日，陳某瑞向臺(tái)山市自然資源局屬下的臺(tái)山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交一份《不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)證（換證）申請(qǐng)書》，請(qǐng)求將其持有的《國有土地使用證》換發(fā)為《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，并提交了其香港居民身份證復(fù)印件、某鎮(zhèn)人民政府《統(tǒng)一收款收據(jù)》三份、《國有土地使用證》以及《宗地圖》。同日，臺(tái)山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理其不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)。

　　2、在辦理該項(xiàng)登記業(yè)務(wù)過程中，經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)查詢，發(fā)現(xiàn)陳某瑞名下并沒有其提交的土地證記載的土地座落的土地登記信息和記錄，也找不到其辦理該土地證的土地登記檔案資料。反而，在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中，陳某瑞持有的土地證對(duì)應(yīng)的權(quán)利人為案外人陳某女。

　　3、2019年9月3日，臺(tái)山市自然資源局向陳某瑞發(fā)出《關(guān)于協(xié)助調(diào)查了解相關(guān)情況的通知》，要求陳某瑞對(duì)通知上提出的10個(gè)問題進(jìn)行答復(fù)。陳某瑞接到上述通知后，于9月12日向臺(tái)山市自然資源局送來《復(fù)函》。

　　4、經(jīng)查明，鎮(zhèn)人民政府出具的《收款收據(jù)》是2001年，而且該款項(xiàng)為“用地補(bǔ)償款”，并非“土地出讓金”（土地出讓金由土地管理部門收?。?，陳某瑞也承認(rèn)是于2001年才使用這2067.4平方米土地；另外，臺(tái)山市自然資源局用地管理檔案中也沒有批準(zhǔn)陳某瑞使用涉案土地的相關(guān)資料，陳某瑞也無法提供證據(jù)證明其簽訂過土地出讓合同、或獲取過土地劃撥決定書即其他用地批準(zhǔn)文件。綜上，臺(tái)山市自然資源局認(rèn)為陳某瑞持有的土地證并非遵循《土地登記規(guī)則》的登記發(fā)證程序提交土地出讓合同等合法文件辦理的，為此依法作出不予登記的決定。

　　5.2019年10月9日，陳某瑞向江門市中級(jí)人民法院起訴，要求撤銷不予登記決定書并為其換發(fā)涉案土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2019年12月23日，江門市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后，依法作出了駁回陳某瑞訴訟請(qǐng)求的判決。

　　【案件涉及的法律問題】

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書關(guān)系    

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條 “不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力及其管理機(jī)構(gòu)”規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！?/p>

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條 “不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書關(guān)系”規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”

　　二、臺(tái)山市自然資源局作出不予受理決定的法律依據(jù)

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外 ”。經(jīng)查明，陳某瑞取得的土地證來源不明，真實(shí)性不能得到確認(rèn)，其所持有的國有土地使用證不能作為其申請(qǐng)換領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)正式的權(quán)屬來源證明資料，為此臺(tái)山市自然資源局根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條的規(guī)定，對(duì)陳某瑞的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)作出不予登記的決定?！?/p>

　　【本案啟示】

　　本案中，陳某瑞持有國有土地使用證及相關(guān)材料到臺(tái)山市自然資源局申請(qǐng)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，經(jīng)查明陳某瑞所持有國有土地使用證并沒有對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿資料，物權(quán)法規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，為此臺(tái)山市自然資源局依法作出不予登記的決定。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是指用于記載不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀以及與該不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利關(guān)系的簿冊(cè)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿實(shí)質(zhì)上是國家建立的檔案簿冊(cè)，具有公開性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)情況進(jìn)行審查、登記后，頒發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人用于證明其享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的證書。在一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證書反映的權(quán)利狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是一致的，但在它們不一致的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿來確認(rèn)物權(quán)的歸屬。

　　案例二：臺(tái)山市土地違法行政處罰案件

　　【案情簡介】

　　1. 1980年左右謝某星的父親承包臺(tái)山市某鎮(zhèn)茶場的土地進(jìn)行耕作，并在承包土地上的房屋內(nèi)居住，謝某星也一直跟隨父親生活。2000年，謝某星向管區(qū)購買了原來一直居住的房屋，于2015年進(jìn)行了原址重建但未獲得相關(guān)土地使用批準(zhǔn)。涉案地塊土地利用現(xiàn)狀為其他林地，土地利用總體規(guī)劃為林業(yè)用地區(qū)。

　　2. 原臺(tái)山市國土資源局發(fā)現(xiàn)謝某星涉嫌存在未經(jīng)批準(zhǔn)使用土地建造房屋的違法行為后，于2017年2月7日向申其發(fā)出并送達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書》，責(zé)令謝某星立即停止違法行為，聽候處理。

　　2017年2月27日，原臺(tái)山市國土資源局作出《國土資源行政處罰聽證告知書》，告知謝某星擬作出行政處罰決定的事實(shí)、理由、依據(jù)及當(dāng)事人依法享有的權(quán)利，并依法送達(dá)，謝某星在規(guī)定時(shí)限內(nèi)未申請(qǐng)聽證。2017年3月15日，原臺(tái)山市國土資源局作出《行政處罰決定書》，限期申請(qǐng)人在15日內(nèi)拆除非法占用的土地上新建的房屋，并依法送達(dá)。

　　3. 謝某星對(duì)該處罰決定不服于2017年3月28日向臺(tái)山市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，認(rèn)為該房屋是管區(qū)在上世紀(jì)60年代時(shí)候建的，后因原房屋已經(jīng)不能繼續(xù)居住才再重建。且自上世紀(jì)60年代起直到現(xiàn)在都有人在耕作茶場的農(nóng)田，其沒有占用林業(yè)用地進(jìn)行建設(shè)。

　　臺(tái)山市人民政府行政復(fù)議認(rèn)為，謝某星非法占用土地建設(shè)住宅的違法事實(shí)清楚，處罰決定程序合法，原臺(tái)山市國土資源局依法作出的行政處罰并無不妥，因此行政復(fù)議決定維持原臺(tái)山市國土資源局的行政處罰決定。謝某星收到行政復(fù)議決定書后并無提出異議。

　　【案件涉及的法律問題】

　　一、法律禁止未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建設(shè)住宅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正）第五十九條和第六十二條第二款、第三款明確規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中涉及占用農(nóng)用地的，依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。本案中，謝某星未經(jīng)依法批準(zhǔn)非法占用土地建設(shè)住宅的行為違反了上述規(guī)定。

　　二、原臺(tái)山市國土資源局對(duì)謝某星行政處罰的依據(jù)

　　原臺(tái)山市國土資源局根據(jù)以下的法律規(guī)定對(duì)謝某星未經(jīng)依法批準(zhǔn)非法占用土地建設(shè)住宅的行為予以行政處罰：

　　《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正）第七十七條“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋?！?/p>

　　【本案啟示】

　　2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的《土地管理法》將于2020年1月1日起施行。新土地管理法第六十二條對(duì)農(nóng)村村民宅基地的使用作出規(guī)定，主要變化有：對(duì)于一些不能保障村民一戶一宅的情況提出解決思路；增加了農(nóng)村村民建住宅“不得占用永久基本農(nóng)田”的表述；規(guī)定“農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)”，不再由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；“國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅；國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作等。

　　雖作出了以上修改，但新土地管理法第六十二條依然要求農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，涉及占用農(nóng)用地的，按照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第七十八條規(guī)定：“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。”因此村民建設(shè)住宅必須依法申請(qǐng)，合法用地，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

　　案例三：楊某嬌政府信息公開案件

　　【案情簡介】

　　1.2019年5月29日，楊某嬌前往臺(tái)山市自然資源局的辦公場所，并填寫了《臺(tái)山市自然資源局政府信息公開申請(qǐng)書》，楊某嬌在申請(qǐng)書中將所需信息的內(nèi)容描述為：“為依法公平得到青苗費(fèi)補(bǔ)償而需要獲得國家法律對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，和具體某村綜合補(bǔ)償其中的青苗費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　2.收到信息公開申請(qǐng)后，臺(tái)山市自然資源局經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)原臺(tái)山市國土資源局已于2011年5月11日在其官方網(wǎng)站上公布《臺(tái)山市國土資源局征地公告》、《臺(tái)山市國土資源局征地補(bǔ)償安置方案公告》對(duì)于涉案的征地綜合補(bǔ)償費(fèi)的進(jìn)行公告，楊某嬌信息公開申請(qǐng)所需的信息其隨時(shí)可獲取。

　　3.2019年7月1日，臺(tái)山市自然資源局依法作出《政府信息公開告知書》將相關(guān)情況告知楊某嬌。同時(shí)由于當(dāng)年具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由屬地鎮(zhèn)政府與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)協(xié)商，故臺(tái)山市自然資源局指引楊某嬌向?qū)俚卣稍儭?/p>

　　4.2019年8月8日，楊某嬌對(duì)該告知書不服于向江海區(qū)人民法院提起訴訟，要求撤銷臺(tái)山市自然資源局于2019年7月1日作出的《政府信息公開告知書》并責(zé)令臺(tái)山市自然資源局在一定期限內(nèi)重新向楊紅嬌公開有關(guān)信息。

　　2019年10月10日，江門市中級(jí)人民法院經(jīng)過審理后，依法作出了駁回楊某嬌的起訴，楊某嬌在期限內(nèi)沒有提出上訴。

　　【案件涉及的法律問題】

　　《中華人民共和國政府信息公開條例》第十條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)獲取的其他行政機(jī)關(guān)的政府信息，由制作或者最初獲取該政府信息的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)公開。”

　　《中華人民共和國政府信息公開條例》第二十三條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立健全政府信息發(fā)布機(jī)制，將主動(dòng)公開的政府信息通過政府公報(bào)、政府網(wǎng)站或者其他互聯(lián)網(wǎng)政務(wù)媒體、新聞發(fā)布會(huì)以及報(bào)刊、廣播、電視等途徑予以公開。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，一方面，依據(jù)《中華人民共和國政府信息公開條例》第二十三條規(guī)定，臺(tái)山市自然資源局已將楊某嬌所需的信息在官方網(wǎng)站上主動(dòng)公開，楊某嬌可通過該途徑獲取該信息且事實(shí)上楊某嬌已實(shí)際獲??；另一方面，根據(jù)《中華人民共和國政府信息公開條例》第十條規(guī)定，由于當(dāng)年由屬地鎮(zhèn)政府與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)具體協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，臺(tái)山市自然資源局已經(jīng)指引楊某嬌向?qū)俚卣稍?。?jù)此，臺(tái)山市自然資源局作出的涉案《告知書》符合《政府信息公開條例》的規(guī)定。

　　【本案啟示】

　　  2019年5月15日，新修訂的《中華人民共和國政府信息公開條例》施行，除了明確十五類信息各級(jí)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開外，還規(guī)定了不公開政府信息的具體情形。在本案中，楊某嬌已經(jīng)不止一次就相同事項(xiàng)向臺(tái)山市自然資源局申請(qǐng)信息公開，臺(tái)山市自然資源局已依法公開相關(guān)信息。一方面，政府信息公開是建設(shè)法治政府的基本要求，政府應(yīng)當(dāng)依法主動(dòng)公開政府信息，滿足公眾知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；另一方面，群眾應(yīng)當(dāng)合法合理行使申請(qǐng)信息公開權(quán)利，自覺行政管理秩序，共建和諧穩(wěn)定社會(huì)。