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文字解讀：【已失效】《臺(tái)山市自然資源局關(guān)于臺(tái)山市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》

圖解:【已失效】《臺(tái)山市自然資源局臺(tái)山市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》的通知

【已失效】關(guān)于印發(fā)《臺(tái)山市自然資源局關(guān)于臺(tái)山市不動(dòng)產(chǎn)登記

歷史遺留問題的處理意見》的通知

臺(tái)自然資〔2021〕385號(hào)

TSBG2021010

　　各鎮(zhèn)（街）政府（辦事處），市司法局、市財(cái)政局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國(guó)家稅務(wù)總局臺(tái)山市稅務(wù)局：

　　經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《臺(tái)山市自然資源局關(guān)于臺(tái)山市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

臺(tái)山市自然資源局

2021年12月30日

臺(tái)山市自然資源局關(guān)于臺(tái)山市不動(dòng)產(chǎn)登記

歷史遺留問題的處理意見

　　為妥善解決臺(tái)山市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月27日）前存在的影響登記的歷史遺留問題，進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，以及《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）《江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》（江自然資〔2019〕8號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，提出以下處理意見：

　　一、基本原則

　　解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題應(yīng)遵循“依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民”的原則，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

　　二、歷史遺留問題的主要形式和處理意見

　?。ㄒ唬╆P(guān)于原分散登記、建筑物跨宗地紅線建設(shè)等導(dǎo)致房屋、土地信息不一致的問題

　　1.擬登記建筑物占用各宗地的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對(duì)應(yīng)的土地使用年限進(jìn)行登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回；占用宗地中有劃撥性質(zhì)的，應(yīng)先依法補(bǔ)繳土地出讓金。

　　2.分散登記時(shí)，已經(jīng)分別登記的房屋和土地用途不一致的，申請(qǐng)人可向市自然資源局提出統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)用途申請(qǐng)，經(jīng)依法審批同意后，按統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)用途進(jìn)行登記。如變更后建筑物登記用途地價(jià)比原土地批準(zhǔn)用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。未經(jīng)依法批準(zhǔn)的，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記。

　　3.對(duì)土地用途進(jìn)行歸類的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，對(duì)于涉及住宅、商服類用地的按照最新《土地利用現(xiàn)狀分類》進(jìn)行歸類。若無(wú)法歸類的，按照最新《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　?。ǘ╆P(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國(guó)有建設(shè)用地的問題

　　建設(shè)項(xiàng)目已依法取得規(guī)劃、建設(shè)竣工驗(yàn)收手續(xù)或房屋登記手續(xù)，但建筑物部分超出原批準(zhǔn)用地紅線占用國(guó)有建設(shè)用地的，按照以下情形辦理：

　　1.建筑物基底未超出用地紅線，但陽(yáng)臺(tái)、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照原批準(zhǔn)用地紅線及房屋測(cè)繪報(bào)告等進(jìn)行登記，其中宗地按照原批準(zhǔn)用地紅線范圍的面積登記，房屋按照房屋測(cè)繪報(bào)告確定的建筑面積登記。

　　2.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋尚未登記到購(gòu)房人名下的，按照以下情形分類辦理：

　?。?）單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于4㎡的，可不做違法用地處理，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門按照建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記。

　　（2）建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于15㎡的，須進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；超出上述規(guī)定范圍的，不予受理補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，列入問題樓盤按照一事一議原則依法處理。

　?。?）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，須進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予受理補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

　　3.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到購(gòu)房人名下，購(gòu)房人憑房屋所有權(quán)證書申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按以下情形予以辦理：

　?。?）房屋所在宗地原為“劃撥土地”的，可按“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實(shí)際用地面積辦理登記，并將建筑物超出用地紅線情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證如實(shí)記載，也可由購(gòu)房人依法補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，予以辦理“出讓土地”性質(zhì)登記。

　?。?）房屋所有宗地原為“出讓土地”的，應(yīng)由購(gòu)房人就超出用地紅線部分土地補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　?。ㄈ╆P(guān)于已辦理房屋登記，但未辦理土地登記或無(wú)土地權(quán)屬來源的不動(dòng)產(chǎn)登記問題

　　1.對(duì)于在無(wú)土地權(quán)屬來源的國(guó)有土地建設(shè)房屋，且房屋已按單元全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到權(quán)利人名下的，土地用途按照房屋確權(quán)時(shí)用途確定，原則上土地性質(zhì)按“劃撥土地”確定，宗地實(shí)測(cè)面積小于或等于房屋所有權(quán)證書登記面積的，按宗地實(shí)測(cè)面積予以辦理登記，宗地實(shí)測(cè)面積超出房屋所有權(quán)證書登記面積的，按房屋所有權(quán)證書登記面積予以辦理登記）。權(quán)利人憑房屋所有權(quán)證書申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（不動(dòng)產(chǎn)變更、買賣、交換、贈(zèng)與、抵押等）的，由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記；房屋業(yè)主過世，繼承人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承的，由繼承人補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　　2.國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位或其下屬單位自建住房，且已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的，但一直未辦理土地出讓及分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，須完善歷史用地手續(xù)后再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。?/strong>四）關(guān)于在合法宗地上的房屋，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）沒有同步轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致土地、房屋權(quán)利不一致的問題

　　1.共用宗地上的房屋單元，因房屋單元所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移，且相繼辦理房產(chǎn)證，土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)核實(shí)，權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)清晰且無(wú)爭(zhēng)議的，可由現(xiàn)房屋所有權(quán)人提供房產(chǎn)證和原權(quán)利人的國(guó)有土地使用證，單方申請(qǐng)辦理房地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。如現(xiàn)房屋所有權(quán)人未能持有原權(quán)利人土地證書的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按要求在其門戶網(wǎng)站公告作廢，公告期間無(wú)異議的，予以辦理。

　　2.獨(dú)用宗地的房屋或工業(yè)廠房，因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移，且相繼辦理房產(chǎn)證，土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，符合轉(zhuǎn)讓條件的，現(xiàn)房屋所有權(quán)人可提供房產(chǎn)證、原權(quán)利人的國(guó)有土地使用證、轉(zhuǎn)移時(shí)土地使用權(quán)完稅憑證，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。如房屋所有權(quán)人未持有原權(quán)利人的國(guó)有土地使用證的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按要求在其門戶網(wǎng)站公告作廢，公告期間無(wú)異議的，予以辦理。

　　3.獨(dú)用宗地的房屋或工業(yè)廠房，因土地使用權(quán)多次轉(zhuǎn)移，且相繼辦理土地證，房屋產(chǎn)權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，現(xiàn)土地權(quán)利人持有國(guó)有土地使用證、原權(quán)利人的房產(chǎn)證申請(qǐng)辦理房地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，予以受理。若原房屋已拆除的，由現(xiàn)土地權(quán)利人申請(qǐng)辦理房屋滅失登記。

　?。?/strong>五）關(guān)于商住用地、綜合用地、混合多用途用地用途和年限如何確定的問題

　　1.原批準(zhǔn)土地用途登記為“商住用地”或“商業(yè)、住宅用地”，但未約定土地使用年限的，土地使用年限自原土地出讓起始日期計(jì)算，按住宅用地70年、商業(yè)用地40年的最高年限辦理登記。

　　2.土地用途登記為“綜合用地”或“多種用途用地”，且地上建筑物已辦理房屋登記的，根據(jù)房屋登記用途確定土地用途和土地使用年限；建筑物未辦理房屋登記的，根據(jù)房屋報(bào)建時(shí)的規(guī)劃用途確定土地用途和土地使用年限；未辦理報(bào)建手續(xù)的按本條第4小點(diǎn)辦理。上述土地性質(zhì)是出讓的，使用年限自土地批準(zhǔn)使用之日起計(jì)，土地使用年限不超過該土地用途的批準(zhǔn)年限。需要補(bǔ)繳土地出讓金的，必須繳清土地出讓價(jià)款后才能辦理登記。

　　3.商業(yè)、住宅混合用地，商業(yè)與住宅比例未約定的，統(tǒng)一按商業(yè)建筑面積占20%，住宅建筑面積占80%確定；除商業(yè)、住宅混合用地以外，其他類型的兩種或兩種以上土地用途混合的用地，用地比例按用途種類均分，根據(jù)目前的城市規(guī)劃用途和詳細(xì)規(guī)劃情況，辦理土地價(jià)款補(bǔ)繳手續(xù)并換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　4.原批準(zhǔn)土地用途登記為“綜合用地”或多種用途的空地，根據(jù)現(xiàn)行空間規(guī)劃確定土地用途。需要補(bǔ)繳土地出讓金的，必須繳清土地出讓價(jià)款后才能辦理登記。土地登記用途與現(xiàn)行空間規(guī)劃相沖突且規(guī)劃難以調(diào)整的，應(yīng)由市人民政府根據(jù)有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)后依法重新供應(yīng)。

　?。?/strong>六）關(guān)于已完成開發(fā)的住宅小區(qū)，原開發(fā)商名下土地或房屋被分別查封，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問題

　　1.開發(fā)商申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，且查封被執(zhí)行人為開發(fā)商的，應(yīng)予以受理；購(gòu)房人與開發(fā)商共同申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)辦理解除查封手續(xù)后再予申請(qǐng)。

　　2.房屋已登記到購(gòu)房人名下，并已頒發(fā)房產(chǎn)證的，由房屋所有權(quán)人向查封法院提出異議，解除查封后再申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。?/strong>七）國(guó)有建設(shè)用地使用證抵押狀態(tài)未注銷，地上商品房已辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記的問題

　　對(duì)于未注銷抵押登記的地塊，地表已建成商品房出售且已辦理房屋所有權(quán)屬證書的，房屋所有權(quán)人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記的，經(jīng)抵押權(quán)人同意，應(yīng)當(dāng)給予辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地處于抵押狀態(tài)。

　?。?/strong>八）林地使用權(quán)過戶問題

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)成立前，已辦理林地使用權(quán)首次登記但因林地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或多次轉(zhuǎn)移仍未辦理轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)核實(shí)，權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)清晰且無(wú)爭(zhēng)議的，林地使用權(quán)人可憑轉(zhuǎn)移登記所需資料及完稅憑證單方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　（九）部分集體建設(shè)用地使用權(quán)按國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)且已登記的問題

　　因照顧華僑，經(jīng)村集體同意批準(zhǔn)的，歷史上該村集體的集體土地所有權(quán)證書四至界線范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地，按集體土地所有權(quán)范圍內(nèi)零星國(guó)有建設(shè)用地管理。

　　三、補(bǔ)繳出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)

　　國(guó)有劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)、土地用途改變需要補(bǔ)繳地價(jià)的，按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章、上級(jí)文件和本級(jí)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　四、適用范圍和使用年限

　　本意見適用于2016年6月27日前臺(tái)山市行政區(qū)域內(nèi)因不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)歷史遺留問題的處理。本意見自2022年1月30日起施行，有效期至2025年1月29日。

聯(lián)系人：周先生，聯(lián)系方式：0750-5653262